ขายฝากบ้าน
ขายฝากบ้าน
ขายฝากบ้าน “การจำนำ” ซึ่งวิธีการประกันหนี้ชนิดหนึ่ง มาทำความรู้จักถึงข้อควรพิจารณา แล้วก็ความหมาย หลักเกณฑ์ของการจำนำทั้งนี้ข้อบังคับลักษณะจำนองตามกฎหมายที่ปรับปรุงใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 14 ก.พ. 2558ข้อพึงระวัง ผู้จำนองต้องระวังผู้มีสิทธิจำนอง คือ ผู้ครอบครองหรือผู้มีสิทธิในสินทรัพย์ หากเจ้าของจำนำสินทรัพย์ด้วยตัวเองก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้าหากมอบสิทธิ์ให้บุคคล อื่นไปทำจำนองแทน บางกรณีก็ บางทีอาจกำเนิดปัญหาได้ข้อควรระมัดระวังหมายถึงควรจะเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้แจ่มชัด ว่าให้ทำการ จำนอง ไ
ไม่สมควรเซ็นแต่ชื่อแล้วปลดปล่อยว่างไว้ อันบุคคลอื่นนั้นบางทีอาจกรอกข้อความ เอาเอง แล้วก็ค่อยนำไปทำประการอื่นอันไม่ตรงตามความจำนงของเรา ดังเช่น อาจเพิ่มเติมเนื้อความว่ามอบสิทธิ์ให้โอนขาย แล้วขายเอาเงินใช้ประโยชน์ ส่วนตัวเสีย ฯลฯ
พวกเราผู้เป็นเจ้าของสมบัติพัสถานผู้มอบฉันทะบางครั้งก็อาจจะต้องถูกผูกพันตามสัญญาซื้อขายนั้น เนื่องจากจัดว่าประมาทสะเพร่าอยู่ด้วยผู้รับจำนำต้องระวังผู้รับจำนำสินทรัพย์ก็ต้องระมัดระวัง เหมือนกัน ควรจะติดต่อกับเจ้าของสินทรัพย์ หรือเจ้าของที่ดินโดยตรง
รวมทั้งควรตรวจทานที่ดินเงินที่จำนำว่ามีอยู่จริงตรงกับโฉนด เคยปรากฏว่ามีผู้นำโฉนดที่ดินไปประกันผู้ต้องหาหรือเชลย แต่ที่ดินตามโฉนดนั้นกลับเป็นถนนเหลือจากการจัดสรร หรือที่ดินตามโฉนด นั้นพังทลายลงน้ำไปหมดแล้วดังนั้นผู้รับจำนำก็เลยไม่ควรรับจำนอง
หรือติดต่อ ลงลายลักษณ์อักษรกับบุคคลอื่นหรือคนที่อ้างว่าเป็นตัวแทน เพราะเหตุว่าถ้าเกิดปรากฏในตอนหลังว่า บุคคลนั้นทำใบมอบฉันทะ หรือใบมอบอำนาจปลอมขึ้นแล้วนำที่ดินของผู้อื่น มาจำนอง หากแม้พวกเราผู้รับจำนำจะมีความสุจริตเช่นไร
ผู้ครอบครองอันตามที่เป็นจริงก็มี สิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของเขาได้ โดยไม่ต้องไถ่ถอนผู้รับโอนและผู้รับจำนำซ้อนก็ต้องระมัดระวังทรัพย์สินที่จำนองนั้นเจ้าของจะนำไปจำนองซ้ำ หรือโอนขายต่อไปก็ย่อม ทำเป็น ผู้รับจำนำคนหลังจะต้องใคร่ครวญว่าทรัพย์สินนั้นเมื่อขายทอดตลาดจะมีเงิน
เหลือเพียงพอชำระหนี้ของตนหรือไม่ เพราะเหตุว่าเจ้าหนี้คนแรกมีสิทธิได้รับใช้หนี้ใช้สินก่อน คนหลังมีสิทธิแต่เพียงจะได้รับใช้หนี้เฉพาะส่วนที่เหลือคนรับโอนหรือผู้ซื้อ ทรัพย์สมบัติที่จำนำก็ต้องระวังด้วยเหมือนกันเพราะรับโอนทรัพย์โดยมีภาระจำนำ
ก็จำเป็นต้องไถ่ถอนจำนองโดยจ่ายและชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ มิฉะนั้นเจ้าหนี้ก็มีสิทธิที่จะ บังคับจำนำยึดทรัพย์เอาที่ดินออกขายทอดตลาด ซึ่งถ้าเกิดผู้รับโอนสู้ราคาไม่ได้ ทรัพย์สินหลุดมือไปเป็นของคนอื่น
ด้วยเหตุนี้ที่ซื้อมาก็เสียตังค์เปล่าคำสัญญาในลักษณะที่ใกล้เคียงข้อตกลงจำนองคำสัญญาจำนอง มีลักษณะใกล้เคียง “สัญญาขายฝาก” กล่าวคือ ทั้งยังจำนองและก็ขายฝาก จำเป็นต้องไปทำนิติกรรมจำนองหรือขายฝากที่ที่ทำการที่ดินเช่นกัน แตกต่างกันที่การบังคับหลักประกันในทางข้อบังคับ
“การจำนำ” เป็นประโยชน์ต่อผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านมากกว่าวิธีขายฝาก เมื่อคำสัญญาจำนำถึงกำหนดชำระหนี้ ผู้รับจำนำหรือเจ้าหนี้จะบังคับหลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือบ้าน ให้เจ้าของตกเป็นของตัวเองในทันทีมิได้ ผู้รับจำนำต้องมีหนังสือบอกแจ้งให้ลูกหนี้จ่ายและชำระหนี้ภายในระยะเวลา
อันเหมาะสมก่อนซึ่งจำเป็นต้องไม่น้อยกว่าหกสิบวันนับจากวันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกเล่านั้น ถ้าหากครบกำหนดลูกหนี้ยังไม่จ่ายหนี้ ผู้รับจำนำถึงจะฟ้องลูกหนี้ต่อศาล ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนำนั้นออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้
สาระสำคัญของข้อตกลงจำนำ
1. ส้ัญญาจำนองมีกฎหมายยืนยันซึ่งข้อบังคับอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 13
2. เป็นนิติกรรมสองฝ่ายหรือหลายข้าง ตัวอย่างเช่น มีเจ้าหนี้ มีลูกหนี้(กรณีเป็นผู้จำนำสินทรัพย์ของตนเอง) และก็บางทีอาจ มีบุคคลภายนอก(กรณีจำนำเพื่อรับรองหนี้ของบุคคลอื่น)
3. เป็นสัญญาีที่จะต้องอาศัยมูลหนี้ประธาน ดังเช่น คำสัญญาจำนองรับรองหนี้เงินกู้ยืม , สัญญาจำนองรับรองการชำระค่า ผลิตภัณฑ์ จำนองรับรองการชำระค่าปรับจากความประพฤติฝ่าฝืน หรือข้อตกลงจำนองประกันการโอนกรรมสิทธิ์ใน ข้อตกลงจะซื้อจะขาย เป็นต้น
4. ผู้รับจำนองไม่มีสิทธินำทรัพย์ที่จำนองออกใช้สอย มีเพียงแค่สิทธิยึดถือทรัพย์ดังที่กล่าวถึงมาแล้วไว้เป็นประกันหนี้แค่นั้น เว้น แม้กระนั้นจะได้ตกลงกันเป็นอันอื่น
5. ข้อตกลงจำนำจะระงับต่อเมื่อ หนี้ประธานระงับ หรือผู้รับจำนำส่งมอบทรัพย์ที่จำนำคืนไปอยู่ในความ ครองผู้จำนำ
6. การบังคับจำนำ ผู้รับจำนองจะทำได้ก็เมื่อ ผู้รับจำนำได้บอกเล่าเป็นหนังสือว่าจะบังคับจำนองไปยังลูก หนี้สินหรือผู้จำนำกรณีผู้จำนำเป็นบุคคลภายนอกก่อน ว่าให้ชำระหนี้แล้วก็เครื่องใช้ไม้สอยภายในระยะเวลาอันควรซึ่งระบุ ให้ในคำบอกเล่านั้น
เมื่อลูกหนี้ไม่มีความเอาใจใส่ไม่ทำตามคำแจ้ง ผู้รับจำนำสามารถบังคับจำนองโดยนำ สินทรัพย์ที่จำนำนั้นออกขายขายทอดตลาดได้เลย ไม่ต้องฟ้องร้องคดีก่อน ตามมายี่ห้อ 764
7. กรณีผู้จำนำเป็นบุคคลภายนอก ได้ใช้หนี้แทนลูกหนี้ชั้นต้นไป ผู้จำนำย่อมรับช่วงสิทธิจากเจ้าหนี้ ไปไล่ เบี้ยเอาจากลูกหนี้ต่อไปได้หน้าที่ของทนายคดีคำสัญญาจำนำและก็จำนอง
1. จัดเตรียมคดี โดยการตรวจตราความเป็นจริงต่างๆอีกทั้งจากข้างลูกความและก็บุคคลทุกฝ่ายที่เกี่ยวโยง
2. ตรวจทานเอกสารว่าลูกความว่ามีครบสมบูรณ์ถูกต้องไหม ด้วยเหตุว่าคดีข้อตกลงจำนำเป็นคดีความที่ควรมีเอกสารหรือ หนังสือสัญญามาแสดงสำหรับการสอบพยานในชั้นศาล ตามประมวลกฎหมายแนวทางใคร่ครวญความแพ่ง มาตรา 94 ประกอบประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 714
ส่วนสัญญาจำนองบางครั้งมูลหนี้สินประธานบางทีอาจควรมี เอกสารมาแสดงในการสืบพยานด้วย ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายเจ้าหนี้หรือลูกหนี้ ขายฝาก คือ เมื่อจำนำเป็นหนี้เป็นสินอุปกรณ์ที่จะต้องอาศัย มูลหนี้ประธาน คำฟ้องนั้นมูลหนี้ประธานจำเป็นต้องบังคับได้ด้วย เมื่อมูลหนี้ประธานไม่อาจบังคับได้
สัญญาจำนองก็ ไม่บางทีอาจบังคับได้ อย่างเช่น คำสัญญากู้หนี้ยืมสินโดยลูกหนี้นำทรัพย์สินมาจำนำ แต่ว่าเมื่อเจ้าหนี้ไม่มีเอกสารหลักฐานข้อตกลง กู้มาแสดงก็ไม่อาจฟ้องหรือต่อสู้คดีข้อตกลงจำนองได้ เป็นต้น
3. วิเคราะห์ยอดหนี้สิน ค่าเสียหาย หรือเบี้ยปรับแล้วก็ดอกเบี้ยของลูกความ แล้วก็บุคคลอื่นๆที่เกี่ยวพัน ไม่ว่าจะเป็น ผู้จำนองหรือผู้จำนำในปริมาณโดยรวมทั้งปวง ประกอบกับพิจารณายอดหนี้ของลูกหนี้ในขั้นแรกโดยรวมทั้งปวง ด้วย
4. ค้นหาตัวบทกฎหมาย คำพิพากษาของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง และสำรวจอายุความสำหรับในการดำเนินดคีของ ลูกความ
5. ดูแลผลตอบแทนของลูกความในผลความก้าวหน้าของคดีอย่างสม่ำเสมอ
6. ให้คำแนะนำขอความเห็นในทางกระบวนพินิจของศาลรวมทั้งข้อกำหนดกฎหมายแก่ลูกความอย่างแม่นยำครบสมบูรณ์ เพื่อ ประกอบกิจการตัดสินใจของลูกความ
จำนำ ความหมาย จำนำ จำนำ ( mortgage)คือ การที่บุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง ยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน หรือสินทรัพย์ที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนองได้ไปลงทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้รับจำนำ”
เพื่อเป็นประกันสำหรับเพื่อการใช้หนี้ใช้สินดังนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ.มาตรา ๗๐๒)แบบอย่าง นายเอกได้กู้หนี้ยืมสินจากนายโทเป็นปริมาณ ๑ แสนบาท โดยนายเอกได้นำที่ดินของตนเองจำนวน
๑ แปลงไปจดทะเบียนจำนำต่อพนักงานข้าราชการ เพื่อเป็นการประกันการจ่ายและชำระหนี้เงินกู้ปริมาณ ๑ แสนบาทที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโท โดยนายเอกไม่ต้องส่งที่ดินของตัวเองให้แก่นายโท นายเอกยังคงมีสิทธิครองรวมทั้งใช้สอยที่ดินของตนเองได้ตามธรรมดาการจำนองเพื่อการรับรองการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งได้เป็น ๒ กรณี เป็น
๑.การจำนองสินทรัพย์ของตนเองเพื่อการประกันการจ่ายหนี้ของตัวเองแบบอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปจดทะเบียนจำนำต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการใช้หนี้เงินกู้ยืมของนายเอกเอง
๒.การจำนองเพื่อเป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ของบุคคลอื่นตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตนเองไปลงทะเบียนจำนำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการรับรองการจ่ายและชำระหนี้นายเอกได้กู้ไปจากนายโททรัพย์สินที่อาจใช้สำหรับในการจำนองได้ แบ่งออกได้เป็น ๒ ประเภทใหญ่ได้ ๒ ชนิด กล่าวอีกนัยหนึ่ง
๑. อสังหาริมทรัพย์ ดังเช่นว่า ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งก่อสร้างทุกหมวดหมู่อันติดอยู่กับที่ดินนั้น
๒. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนำได้ เป็นกรัม เรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป
ข. แพ
ค. สัตว์พาหนะ
ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้ลงบัญชีจำนำได้ ได้แก่ เครื่องจักรขนาดใหญ่ เป็นต้นหลักเกณฑ์สำหรับในการจำนำ
๑. ผู้จำนองควรเป็นผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จะจำนอง
๒. คำสัญญาจำนำ จำต้องทำเป็นหนังสือและก็นำไปจดทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ มิฉะนั้น ข้อตกลงจำนองกลายเป็นโมฆะไม่เป็นผลผูกพันแก่คู่สัญญาอะไร สำหรับในการกู้เงินนั้นมีอยู่ตลอดที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตัวเองไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆเพื่อเป็นประกันสำหรับการใช้หนี้ใช้สิน
โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปขึ้นทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในกรณีแบบนี้ไม่ใช่การจำนำ ผู้ให้กู้หาได้สิทธิใดๆก็ตามในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงจะได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ภายในถือครองเท่านั้น ด้วยเหตุนั้น ถ้าเกิดผู้ให้กู้ต้องการที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว ต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็นำไปลงทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
๓. จะต้องไปลงทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับลงบัญชีจำนำโดยชอบด้วยกฎหมาย กล่าวคือกรัม ที่ดินที่มีโฉนดจำต้องนำไปขึ้นทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือที่ทำการที่ดินจังหวัดหรือที่ทำการที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ดังเช่นว่า ที่ดิน น.ส.๓ จำต้องไปลงทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
ค. การจำนำเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน จำเป็นต้องไปลงบัญชีจำนองที่อำเภอ
ง. การจำนำสัตว์ยานพาหนะ หรือแพ จำเป็นต้องไปลงบัญชีที่อำเภอจังหวัด การจำนองเรือจำเป็นต้องไปจดทะเบียนจำนำที่กรมเจ้าท่า
ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปลงทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม
เจ้าของจำนอง ผู้จำนองไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้รับจำนำขายฝาก ผู้ขายฝากจำเป็นต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้รับซื้อฝากโดยทันทีในวันที่จดทะเบียนระยะเวลาของข้อตกลงจำนอง ตกลงเวลารวมทั้งจ่ายดอกเบี้ย ดังที่ตกลงกันขายฝาก
ผู้ขายฝากจะต้องมาไถ่ถอนในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ภายในข้อตกลง หากเลยเวลาเวลาตามกฎหมาย สามารถขยายเวลาขายฝากจำนวนกี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันแล้วจำเป็นต้องไม่เกิน 10 ปี หากไม่มีการขอต่อสัญญา เงินจะตกเป็นของคนรับซื้อฝากทันทีค่าธรรมเนียมจำนอง
เสียค่าบริการอัตรา1%จากวงเงินที่เอามาจำนองขายฝาก เสียค่าบริการ2% จากราคาประเมิน รวมทั้งเสียภาษีอากรตามฐานภาษีจากราคาประเมิน ภาษี 0.5%หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ตัวไหนสูงขึ้นยิ่งกว่า