จำนอง ขายฝาก ทำอย่างไร

จำนอง ขายฝาก ในบางจังหวะของชีวิตก็ไม่ได้ราบรื่นอย่างที่วางแผนเอาไว้ ยิ่งเศรษฐกิจมีการเปลี่ยนแปลงผันผวนเสมอๆก็เป็นไปได้ว่าจะมีตอนที่การคลังสะดุดติดขัด อยากได้เงินลงทุน เงินก้อนมาหมุนเวียน ต่อยอดธุรกิจแล้วก็การดำนงชีพ ทั้งนี้ กระบวนการ “หารายได้ทุน” สำหรับคนที่มีอสังหาฯ ในถือครอง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินเอาไว้ สามารถทำเป็นหลายต้นแบบ ไม่ว่าจะเป็นการ “จำนอง” หรือ “วิธีขายฝาก” แต่ว่าแบบไหนจะดียิ่งกว่ากัน หรือควรเลือกแบบไหนดี เราก็จำเป็นจะต้องมาทำความเข้าใจเสียก่อนว่า “จำนอง” กับ “ขายฝาก” เป็นอย่างไร รวมทั้งมีจุดเด่นแตกต่างกันยังไงจำนำคืออะไร มีจุดเด่นยังไง?การจำนำหมายถึงแนวทางการทำนิติกรรมที่เรานำเอาบ้าน คอนโด

หรือที่ดินที่ถือครองอยู่ ไปให้กับผู้รับจำนอง เพื่อแลกเปลี่ยนกับเงินหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับจำนอง จะได้ดอกเป็นการทดแทน ตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งถ้าเราไม่สามารถที่จะชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ยื่นฟ้องเรียกค่าทำขวัญได้ แต่ว่าจะไม่มีสิทธิ์ยึดทรัพย์สิน เนื่องจากว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ นั้น ยังคงเป็นของผู้จำนองหรือเจ้าของเดิมอยู่ ซึ่งจุดนี้ถือเป็นจุดเด่นของการจำนอง ให้อุ่นใจได้ว่า เราจะยังไม่สูญเสียอสังหาฯ ที่ยื่นจำนำไป จวบจนกระทั่งการยื่นฟ้องร้องจะเสร็จสมบูรณ์ขายฝากเป็นยังไง มีข้อดียังไง?การขายฝาก

ถือว่ามีความคล้ายกับการจำนำอยู่พอควร คือเป็นการทำนิติกรรมที่พวกเรานำเอาอสังหาฯ ไปให้คนรับซื้อฝาก เพื่อแลกเปลี่ยนกับเงินหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับฝากก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเช่นเดียวกัน แม้กระนั้นความไม่เหมือนระหว่างแนวทางการขายฝาก กับการจำนำ ก็คือ เจ้าของของอสังหาฯ จะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันแรกที่ลงนามเสร็จสิ้น แม้กระนั้นผู้ขายฝาก จะมีโอกาสไถ่คืนคืนได้ ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่สูงสุดไม่เกิน 10 ปี แต่ถ้าหาก 10 ปีผ่านไปแล้วไม่นำเงินมาซื้อคืน ก็จะถูกยึดทรัพย์สินได้เลยทันที โดยไม่ต้องมีการฟ้องใดๆก็ตามทั้งนั้น ซึ่งถ้าหากถามคำถามว่าจุดเด่นของวิธีขายฝากอยู่ตรงไหน คำตอบก็คือในเรื่องของวงเงินที่ได้จะสูงยิ่งกว่าการจำนอง

รวมทั้งในมุมของคนรับขายฝากนั้น ก็จะได้ประโยชน์มากกว่า คือได้อีกทั้งดอกทุกเดือน รวมทั้งได้โอกาสยึดทรัพย์ได้เลยโดยไม่ต้องไปเสียเวลาฟ้องศาล เมื่อผู้ขายฝากไม่ซื้อคืนภายในเวลาที่กำหนดแล้วขายฝากกับจำนองแตกต่างจากสินเชื่อบ้านแลกเงินอย่างไร?เมื่อเข้าใจดีแล้วว่าการขายฝากกับจำนำ ก็คือการเอาอสังหาริมทรัพย์ที่มีไปแลกเปลี่ยนเป็นเงินลงทุนออกมา

หลายท่านก็อาจสงสัยว่า แล้วอย่างงี้จะไม่เหมือนกับสินเชื่อบ้านแลกเงินยังไง เนื่องจากว่าก็เป็นการนำบ้านไปขอสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้พวกเราได้เงินออกมาใช้จ่ายก้อนหนึ่งด้วยเหมือนกัน ทั้งนี้ ความแตกต่างสำคัญๆของสินเชื่อบ้านแลกเงิน กับขายฝากและจำนำก็คือ ขายฝากกับจำนำเป็นการทำนิติกรรมกับผู้ใดก็ได้ที่พร้อมทำข้อตกลงกัน แต่สินเชื่อบ้านแลกเงินจะเป็นการทำกับแบงค์

ซึ่งก็มีความน่าไว้วางใจ และก็ไม่มีอันตรายมากกว่า ในขณะเดียวกัน วงเงินที่จะได้จะแนวทางการทำนิติกรรมทั้ง 3 รูปแบบนั้น การจำนำจะได้น้อยสุดเป็น ราวๆไม่เกิน 30% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ ในขณะที่วิธีขายฝากจะขึ้นกับกติกาของทางคนรับขายฝาก แต่ถ้าเป็นการขอสินเชื่อกับธนาคาร จะได้วงเงินสูงสุดมากถึง 80% และก็ระยะเวลาสำหรับการผ่อนชำระนานสูงกว่าคือ 30 ปี

สำหรับผู้ที่มีอสังหาฯ ไว้ในครอบครองนั้น จัดว่ามีหนทางในการนำมาใช้สร้าง “เงินทุน” เพื่อนำไปเวียนได้อย่างดีเยี่ยม แต่ดังนี้ สำหรับเพื่อการจะพินิจพิเคราะห์เลือกว่าจะใช้ขั้นตอนการไหนในการหารายได้ทุน ก็จะต้องขึ้นกับการตัดสินใจของแต่ละคน โดยถ้าหากต้องการเงินปริมาณไม่มาก การนำบ้านหรือที่ดินไปจำนอง ที่ปลอดภัยกว่าเพราะเหตุว่ารับประกันว่าผิดยึดทรัพย์สินโดยทันทีแน่ๆ

แต่ว่าถ้าหากต้องการวงเงินสูงๆแนวทางการขายฝากก็ถือว่าตอบโจทย์ แม้กระนั้นก็มีความเสี่ยงที่ผู้รับซื้ออาจนำสมบัติพัสถานพวกเราไปขายต่อก่อนได้ ซึ่งด้วยเหตุผลดังกล่าวเอง การนำบ้านเข้าแบงค์หรือใช้เป็นการขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน ก็อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีความปลอดภัยมากกว่า แต่ว่าก็ควรจะมีการคาดการณ์ผ่านมาตรฐานที่เคร่งครัดมากกว่า อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเลือกการหารายได้ทุนจากอสังหาฯ ที่มีในแบบไหน ก็จำต้องทำความเข้าใจ เรียนรู้รายละเอียด และประเมินความเสี่ยงที่จะขึ้นได้ให้รอบคอบที่สุด เพื่อผลประโยชน์สูงสุดของตัวเราเอง

การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ จำนอง ขายฝาก

แก่ผู้รับจำนำนั้น แบ่งออกเป็น 2 กรณี

1. การจำนำเพื่อรับรองการ ชำระหนี้ของตัวเอง ตัวอย่าง นาย ก ได้กู้ยืมเงินจากนาย ข เป็นจำนวน 1 แสนบาท โดยนาย ก นำที่ดินซึ่งเป็นของตัวเอง ไปขึ้นทะเบียนจำนำต่อพนักงานข้าราชการ เพื่อเป็นการรับรองการจ่ายหนี้เงินกู้ยืมของนาย ก เอง

2. การจำนองเพื่อประกันการ ใช้หนี้ของบุคคลอื่น แบบอย่าง นาย ก ได้กู้ยืมเงินจากนาย ข เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนาย ค ได้นำที่ดินของตัวเอง ไปจดทะเบียนจำนองต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นประกันการจ่ายหนี้ที่นาย ก ได้กู้ไปจากนาย ข ถ้ากู้เงินแล้วมอบโฉนด หรือ น.ส.3 ให้เจ้าหนี้ยึดไว้ ไม่ใช่จำนอง เจ้าหนี้ไม่มีสิทธิสิทธิพิเศษเป็นเพียงเจ้าหนี้ปกติ แม้กระนั้นมีสิทธิยึดโฉนด หรือ น.ส.3 ไว้ตามข้อตกลง จนกว่าลูกหนี้จะชำระหนี้ ด้วยเหตุผลดังกล่าวถ้าจะจำนอง ก็จะต้องขึ้นทะเบียนให้ถูกต้อง สินทรัพย์ที่ใช้ในลัษณะของการจำนำ close TerraAds เงินที่จำนำได้หมายถึงอสังหาริมทรัพย์ หมายคือทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ไม่ได้ แล้วก็สมบัติพัสถานที่เคลื่อนที่ได้ แบ่งออกเป็น 2 จำพวกใหญ่ได้ 2 จำพวกกล่าว คือ 1. อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ 1.1 ที่ดินมีโฉนด 1.2 ที่ดิน น.ส.๓ 2. สังหาริมทรัพย์ บางจำพวก

ตัวอย่างเช่น 2.1 เรือระวางห้าตันขึ้นไป 2.2 แพ 2.3 สัตว์ยานพาหนะ มีช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ 2.4 สังหาริมทรัพย์ขึ้นทะเบียนเฉพาะการ เป็นต้นว่า เครื่องบิน เครื่องจักร รถยนต์ 2.5 สิทธิการเช่าตามพ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม แล้วก็อุตสาหกรรม พุทธศักราช๒๕๔๒ หลักเกณฑ์สำหรับการจำนอง

1. ผู้จำนองควรจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในสมบัติพัสถานที่จะจำนอง

2. สัญญาจำนำต้องทำเป็นหนังสือ และนำไป ลงบัญชีต่อพนักงานข้าราชการ มิฉะนั้นคำสัญญาจำนำตกเป็นโมฆะ ไม่เป็นผลผูกพันแก่คู่สัญญาอะไร

3. จำต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการที่มีอำนาจรับลงบัญชีจำนองโดยชอบด้วยกฎหมาย กล่าวเป็นก. ที่ดินที่มีโฉนดจำต้องนำไปขึ้นทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือที่ทำการที่ดินจ.กรุงเทพฯ (สาขา) หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ตัวอย่างเช่นที่ดิน นางสาว 3 จะต้องไปลงบัญชีที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ค. การจำนำเฉพาะบ้านหรือสิ่งก่อสร้างไม่รวมที่ดินจะต้องไปจดทะเบียนจำนำที่อำเภอ ง. การจำนองสัตว์ยานพาหนะ หรือแพ จำต้องไปขึ้นทะเบียนที่อำเภอ จ. การจำนองเรือจะต้องไปขึ้นทะเบียนจำนำที่กรมเจ้าท่า ฉ. การเขียนทะเบียนเครื่องจักรจะต้องไปลงบัญชีที่กระทรวงอุตสาหกรรม

ลักษณะคำสัญญาจำนำ

1. ผู้จำนองบางทีอาจเป็นลูกหนี้ในขั้นต้นหรือบุคคลที่สามก็ได้ คำสัญญาจำนองเป็นสัญญาที่สร้างขึ้นระหว่างผู้จำนองกับเจ้าหนี้ เพื่อเป็นประกันการใช้หนี้ประธานซึ่งมีอยู่ระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้ หนี้ประธานระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้ชั้นต้นจะเป็นหนี้เป็นสินที่เกิดขึ้นโดยคำสัญญาหรือละเมิดก็ได้

2. เอาสินทรัพย์ตราไว้เป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ คือ นำเอกสารที่แสดงถึงสิทธิในเงินนั้นไปขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและลงบัญชีต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ โดยเจ้าหน้าที่จะบันทึกการจำนองเอาไว้ภายในเอกสารที่แสดงถึงสิทธินั้น

3. ผู้จำนองไม่จำเป็นต้องส่งสินทรัพย์ที่จำนอง

4. ผู้รับจำนองควรเป็นเจ้าหนี้ เนื่องจากว่าการจำนองเป็นการประกันการชำระหนี้ต่อเจ้าหนี้

5. หนี้สินที่จำนองเป็นประกันควรจะเป็นหนี้สินที่บริบูรณ์ตามกฎหมาย ถึงแม้หนี้นั้นขาดหลักฐานที่จะฟ้องคดีก็สามารถจำนำรับรองหนี้นั้นได้

ขอบเขตของสิทธิจำนำ

ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนำได้เฉพาะสมบัติพัสถานที่ลงบัญชีจำนำเท่านั้น จะไปบังคับถึงเงินอื่นๆที่มิได้ลงบัญชีจำนองมิได้ เช่น จำนำเฉพาะที่ดินย่อมไม่ครอบถึงโรงเรือนหรือบ้านที่ปลูกคราวหลังวันจำนำยกเว้นจะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมถึงบ้านและโรงเรือนดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วด้วย จำนำย่อมไม่เกี่ยวเนื่องถึงดอกผลที่ทรัพย์สินซึ่งจำนอง เช่น จำนำสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นกรรมสิทธิของผู้จำนองอยู่ เงินทองซึ่งจำนองอยู่นี้ ย่อมเป็นประกันเพื่อการจ่ายหนี้ ดังนี้คือ

1. เงินต้น

2. ดอก

3. ค่าปรับในการไม่ชำระหนี้ ตัวอย่างเช่นค่าทนายความ

4. ค่าธรรมเนียมสำหรับในการบังคับจำนอง

วิธีบังคับจำนอง

ผู้รับจำนำจะต้องมีจดหมายบอกเล่าไปยังลูกหนี้ว่าให้จ่ายหนี้ภายในช่วงระยะเวลาอันสมควร ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหกสิบวันนับจากวันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น (กฎหมายฉบับเดิม มิได้กำหนดไว้ โดยเหตุนี้การบอกโดยชอบด้วยกฎหมายฉบับเดิม money home เพียงแค่ 30 วันก็นับได้ว่าเป็นเวลาอันสมควร) แม้ลูกหนี้ไม่ใช้หนี้ใช้สินคืนด้านในตั้งเวลาดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นแล้ว ผู้รับจำนำจะใช้สิทธิบังคับจำนำ โดยผู้รับจำนองจะต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อให้ตัดสินสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองรวมทั้งให้ขายทอดตลาด ถ้าเป็นกรณีผู้จำนอง

จำนองสินทรัพย์ของตัวเองไว้เพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นจำต้องชำระ ผู้รับจำนำต้องส่งหนังสือบอกเล่าให้ผุ้จำนำรู้ด้านในสิบห้าวันนับจากวันที่ส่งหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้ทราบ ถ้าหากผุ้รับจำนองไม่ปฏิบัติงาน ผู้จำนองจะหลุดพ้นจากความรับสารภาพในดอกเบี้ยแล้วก็ค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ติด ตลอดจนค่าภาระติดพันอันเป็นอุปกรณ์แห่งหนี้รายนั้นที่เกิดขึ้นนับตั้งแต่วันที่เลยกำหนดเวลาสิบห้าวันดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้ว

(ข้อบังคับฉบับเดิม ไม่ได้ระบุใจความนี้ โดยเหตุนี้ การแจ้งให้ทราบผู้จำนอง จึงแปลความหมายเหมือนกันกับการแจ้งให้ทราบลูกหนี้หมายถึงตามเวลาอันสมควร) จะมองเห็นได้ว่ากฎหมายบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนำควรต้องฟ้องร้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายทอดตลาดเองมิได้ แล้วก็ควรมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องโดยไม่มีการแจ้งทวงถามก่อนมิได้

เว้นแต่ว่าผู้จำนองมีหนังสือแจ้งให้ผู้รับจำนำดำเนินงานขายทอดตลาด หนังสือดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นจะนับว่าเป็นหนังสือยินยอมให้ขายทอดตลาดโดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีความต่อศาล (กฎหมายฉบับเดิม ผู้จำนองไม่มีสิทธินี้) การบังคับจำนองนี้จะไม่พิจารณาเลยว่าขณะที่มีการบังคับจำนำนั้น เงินที่เชลยอยู่ในความครองของผู้ใดกัน หรือลูกหนี้ได้โอนบาปสิทธิไปยังคนอื่นๆกี่ทอดแล้วก็ตาม

สิทธิจำนำย่อมติดตามตัวเงินที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนองก็ติดตามไปด้วย หรือหากว่าหนี้สินที่เป็นประกันนั้นจะหมดอายุความแล้วก็ตาม ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาเงินที่จำนำได้ ไม่มีผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนำในเงินทองที่จำนำแต่อย่างใด แต่จะบังคับเอาดอกที่ติดหนี้ในการจำนำเกินกว่า 5 ปีไม่ได้

กลับสู่หน้าหลัก