ฝากขายบ้าน สุพรรณบุรี
ฝากขายบ้าน สุพรรณบุรี
ฝากขายบ้าน สุพรรณบุรี การมีที่อยู่ที่อาศัยเป็นของตัวเองถือได้ว่าเป็นเรื่องที่ดี ถ้าหากในยามตกระกำลำบากเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นมาแปรเปลี่ยนเป็นเงินได้ ซึ่งในวันนี้จะขอเอ่ยถึงการจำนองกับแนวทางการขายฝาก ซึ่งมีจุดมุ่งหมายที่ใช้สำหรับการกู้หนี้ยืมสินระหว่างเจ้าหนี้รวมทั้งลูกหนี้ โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันวันนี้เราจะมาไขปัญหาในเรื่องเกี่ยวกับการจำนองรวมทั้งขายฝาก ว่ามีความเหมือนหรือแตกต่างอย่างไร แล้วก็แบบไหนที่เหมาะสมกับคุณ ถ้าเกิดพร้อมแล้วมาติดตามกันเลยจ้ะการจำนำเป็นยังไง?จำนอง เป็นการที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” นำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองที่ลงบัญชีไว้แล้วตามกฎหมาย
ดังเช่น ที่ดินหรือสมบัติพัสถานที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปขึ้นทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนำ” เพื่อเป็นประกันในการจ่ายหนี้ ดังนี้ผู้จำนองไม่ต้องส่งที่ดินหรือทรัพย์สินดังที่กล่าวถึงแล้วนั้นให้แก่ผู้รับจำนองอย่างเช่น นายบีได้กู้ยืมจากนายเคเป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาท
โดยนายบีได้นำที่ดินปริมาณหนึ่งแปลง ไปจดทะเบียนจำนำต่อหน้าข้าราชการที่ที่ทำการที่ดิน เพื่อเป็นการประกันใช้หนี้ใช้สินเงินกู้ยืมจำนวน 1 ล้านบาท ที่นายบีได้กู้ไปจากนายเค โดยนายบีไม่ต้องส่งที่ดินของตัวเองให้แก่นายเคแล้วก็นายบียังคงมีสิทธิ์ครอบครองและก็ใช้สอยที่ดินของตนได้ตามปกติวิธีขายฝากเป็นอย่างไร?
ขายฝาก เป็นการทำสัญญาเงินกู้ที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะถูกโอนไปยังคนรับฝาก (ผู้ให้กู้) ในทันที นับจากวันที่ลงนามแต่ถึงอย่างไรก็แล้วแต่คนขายฝาก (ผู้กู้) จะได้ทรัพย์สินคืนก็เมื่อมาใช้หนี้ใช้สินหรือไถ่ถอน ตามช่วงเวลาที่ระบุ และก็เมื่อถึงกำหนดเวลาสำหรับในการใช้หนี้แล้ว
ผู้ขายฝากไม่มาชำระเงินทองที่ขายฝากไว้ก็จะตกเป็นของผู้รับฝากในทันทีทันใดดังเช่น นายบีนำบ้านพร้อมที่ดินไปทำข้อตกลงฝากขายกับนายเค โดยกำหนดช่วงเวลาในการทำสัญญา 2 ปี ซึ่งหากว่าภายในช่วงระยะเวลา 2 ปี นายดีมาจ่ายหรือไถ่คืนบ้านคืน นายเคจะต้องกระทำการขายให้โดยไม่มีข้องดเว้น แต่หากหาคนช่วงเวลา 2 ปี
ไปแล้วบ้านและที่ดินนี้จะกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเคโดยสมบูรณ์ความไม่เหมือนระหว่างจำนำกับขายฝากจุดหมายในการลงนามจำนองแล้วก็ขายฝากมีจุดมุ่งหมายที่เหมือนกันเป็น เพื่อเป็นคำสัญญาที่ใช้สำหรับเพื่อการกู้ยืมเงินระหว่างเจ้าหนี้แล้วก็ลูกหนี้
โดยมีอสังหาริมทรัพย์หรือเป็นหลักประกันลักษณะสัญญาจำนอง : กรรมสิทธิ์ในเงินที่จำนำไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง ก็เลยไม่ต้องมีการส่งมอบสมบัติพัสถานให้แก่ผู้รับจำนองแล้วก็ยังสามารถทำประโยชน์ในทรัพย์ได้อยู่ขายฝาก : เจ้าของในเงินทองที่ฝากขายจะถูกโอนไปยังผู้รับฝาก
ด้วยเหตุดังกล่าวจึงจำเป็นต้องส่งมอบสินทรัพย์ให้แก่คนรับ ฝากและไม่สามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้อีกสถานที่ลงลายลักษณ์อักษรการทำความตกลงจำนำและขายฝาก ต้องทำต่อหน้าข้าราชการที่ที่ทำการที่ดินเพียงแค่นั้น
ค่าจดทะเบียนจำนอง : การจดทะเบียนเสียค่าบริการจำนวนร้อยละ 1 จากวงเงินจำนำสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาทขายฝาก : ควรต้องลงทะเบียนเสียค่าธรรมเนียมปริมาณร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ และก็จะต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
และก็อากรแสตมป์จากที่กฎหมายกำหนดไว้ในกรณีทำผิดสัญญาจำนำ : ถ้าหากครบข้อตกลงแล้วผู้จำนองสามารถชำระดอกเบี้ยเพื่อยืดเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องคดีเพื่อบังคับจำนำแล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินมาใช้หนี้ซึ่งในขณะที่โดนฟ้องบังคับจำนำคดีนั้นๆ
จะไม่สามารถนำทรัพย์มาขายได้แล้วขายฝาก: ผู้ขายฝากจะต้องมาไถ่ถอนสินทรัพย์ในช่วงเวลาที่กำหนดตามสัญญา ถ้าหากว่าไม่มีเงินมาไถ่ถอนตามช่วงเวลาที่กำหนด และก็ช้าเวลาโดยชอบด้วยกฎหมาย สามารถขยายเวลาฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเยอะแค่ไหนก็ได้ แต่รวมกันต้องไม่เกิน 10 ปี
แต่ว่าถ้าเกิดไม่มีการถอนถอนหรือขยายกำหนดช่วงเวลา เมื่อถึงกำหนดช่วงเวลาตามข้อตกลงทรัพย์สินนั้นจะเป็นของผู้รับฝากทันทีวงเงินในการอนุมัติจำนำ : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินราวปริมาณร้อยละ 10 – 30 ของราคาประเมินขายฝาก : โดยมากจะได้เงินประมาณ 40 – 70%
ของราคาประเมินดอกเบี้ยในส่วนของอัตราค่าดอกเบี้ยกฎหมายระบุทั้งการจำนองและการขายฝากต้องไม่เกินจำนวนร้อยละ 15% ต่อปีการที่จะเลือกจำนองหรือขายฝากนั้น ขึ้นอยู่กับความต้องการของคุณเองว่าคุณมีความต้องการที่จะขายสินทรัพย์นั้นหรือเปล่า ถ้าหากไม่อยากขายหรือยังจำต้องใช้ประโยชน์ในสินทรัพย์นั้น
คุณก็ควรจะเลือกทำสัญญาจำนอง ซึ่งจะได้วงเงินเพียงแค่ 10 – 30% ของราคาประเมิน แต่ถ้าคุณปรารถนาวงเงินที่มากกว่านั้นและไม่อยากได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สมบัติ คุณก็ควรที่จะเลือกลงนามขายฝาก โดยเหตุนั้นก่อนจะลงนามอะไรก็ตามควรทำการศึกษาเรียนรู้และทำการค้นคว้าในเรื่องของสัญญา, วงเงิน, ดอก, ช่วงเวลา อย่างละเอียดและเข้าใจตรงกันทุกฝ่ายเพื่อปกป้องการเกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง
ไขข้อข้องใจ สีครุฑบนโฉนดที่ดิน ต่างกันยังไง?
ครุฑแดง: โฉนดที่ดิน นส.4เป็นเอกสารแสดงเจ้าของที่กระจ่างแจ้งที่สุดผู้ครอบครองมีสิทธิ์ 100% มีสิทธิ์ในการใช้สอย ทำรับประทาน พักอาศัย แล้วก็ใช้ประโยชน์เต็มต้นแบบ สามารถซื้อ ขาย โอน จำนำ ได้ ถูกตามกฏหมายมีระวางภาพถ่ายทางอากาศ ขอบเขต และก็ขนาดที่ดิน “แจ่มแจ้ง”
สิทธิหมดลงเมื่อถูกครอบครองข้าศึกติดต่อกันเป็นเวลานาน 10 ปีครุฑเขียว_นส.3กครุฑเขียว: หนังสือ นส.3 กเป็นเอกสารรับรองแนวทางการทำคุณประโยชน์ในที่ดินนั้นๆไม่ใช่ “โฉนดที่ดิน” และก็ ไม่นับว่าเป็น “เจ้าของ”ผู้ถือสิทธิ์มีสิทธิ์ถือครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดิน ซื้อขาย ให้เช่า
ขับไล่ไสส่งผู้บุกรุกสามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง ได้ ถูกต้องตามกฏหมายสามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้มีระวางรูปถ่ายทางอากาศขอบเขต และขนาดที่ดิน “แจ่มกระจ่าง”สิทธิหมดลงเมื่อถูกครองฝ่ายตรงข้ามต่อเนื่องกัน 1 ปีครุฑดำ_นส.3 นส.3ขครุฑดำ:
หนังสือ นส.3, นส.3 ขเป็นเอกสารการันตีแนวทางการทำประโยชน์ในที่ดินนั้นๆผู้ถือสิทธิ์มีสิทธิ์ครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดิน ซื้อขาย ให้เช่า ไล่ผู้บุกรุกสามารถซื้อ ขาย โอน จำนำ ได้
แต่ว่าจำเป็นต้องรังวัดที่ดิน รวมทั้งรอคอยประกาศจากทางด้านราชการ 30 วันสามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศขอบเขต ขนาดที่ดิน “ไม่ชัดแจ้ง”สิทธิหมดลงเมื่อถูกถือครองคู่ปรับติดต่อกัน 1 ปีสินเชื่อโฉนดที่ดินเงินเทอร์โบสำหรับโฉนด หรือเอกสารซึ่งสามารถใช้ขอสินเชื่อกับเงินเทอร์โบได้ มีดังนี้ครุฑแดง
– โฉนดที่ดิน นส.4, นส.4 ก – จ
– หนังสือแสดงบาปสิทธ์ ห้องเช่า อ.ช.2ครุฑเขียว
– หนังสือรับรองการทำคุณประโยชน์ นส.3 กคุณสามารถขอสินเชื่อโฉนดกับเงินเทอร์โบ ได้อย่างง่ายดายเพียงแต่มีชื่อเป็นเจ้าของ มีอายุระหว่าง 20 – 65 ปี และก็มีสัญชาติไทยเราให้วงเงินสูงสุด 5 แสนบาท !เลือกผ่อนได้สบายๆนานถึง 84 เดือนรับเงินง่าย ข้างใน 24 ชั่วโมง ไม่ต้องพาคนไหนกันแน่มาค้ำ ไม่เช็กเครดิตบูโร !เอกสารไม่ยุ่งยาก แค่ 3 อย่างเพียงแค่นั้น
1. บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง
2. ใบสำมะโนครัวตัวจริง
3. โฉนดที่ดินตัวจริง
ธนาคารที่ดินกับช่องทางรอดของที่ดินเกษตรหลุดจำนอง
การอนุญาตผ่านแนวทางร่างพระราชกฤษฎีกาก่อตั้งสถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน ที่พรีเซนเทชั่นโดยสถาบันบริหารจัดแจงแบงค์ที่ดิน ของคณะรัฐมนตรีชุดตอนนี้ ช่วงวันที่ 26 ม.ย.ก่อนหน้านี้ที่ผ่านมา อาจทำให้หน่วยงานสถานที่สำหรับทำงานเกี่ยวข้องกับเกษตรกรมีหวังขึ้นมาว่าที่ดินที่กำลังจะหลุดจำนองของเกษตรกรนับแสนราย ได้โอกาสเป็นได้ที่จะถูกช้อนซื้อโดยธนาคารที่ดิน
และกลับมาเป็นเจ้าของของเกษตรกรอีกรอบด้วยการไถ่คืนถอนคืนจากธนาคารที่ดิน ซึ่งคงจะทำให้ที่ดินเกษตรผิดเปลี่ยนมือไปเป็นของผู้ลงทุนราวกับในอดีตก่อนหน้าที่ผ่านมาแผนกกรรมธิการขับเขยื้อนการปฏิรูปประเทศทางด้านเศรษฐกิจภายใต้ที่ประชุมขับการปรับปรุงประเทศ
ซึ่งเป็นผู้จัดทำรายงานการเล่าเรียนเรื่องธนาคารที่ดินแล้วก็ร่างพระราชบัญญัติธนาคารที่ดิน พ.ศ… บอกเหตุผลของการก่อตั้งแบงค์ที่ดินไว้อย่างน่าสนใจว่า แบงค์ที่ดินจะดำเนินการในฐานะสถาบันการเงินเฉพาะกิจของเมือง มุ่งเน้นการบริหารจัดการที่ดินเป็นหลัก
โดยจะเป็นหน่วยงานที่ดูแลฟื้นฟูหนี้เสียในภาคเกษตรของไทย โดยสถาบันเงินกู้ไม่มีความจำเป็นต้องรีบนำสินทรัพย์หนี้เสียของเกษตรกรมาขายทอดตลาด แต่ธนาคารที่ดินจะรับโอนหนี้ นำที่ดินที่ติดจำนอง หรือขายฝากมาไว้กับแบงค์ที่ดินเอง
ซึ่งธนาคารที่ดินจะเป็นกลไกของรัฐที่จะช่วยลดปัญหาที่ดินหลุดมือให้กับภาคเกษตรของไทยในความเป็นจริงแล้วร่างพระราชบัญญัติสถาบันบริหารจัดแจงธนาคารที่ดินฉบับดังกล่าว ถูกผลักดันมาแล้วในรัฐบาลหลายช่วง ย้อนกลับไปได้ถึงช่วงปีพ.ศ. 2518 ที่มีการประกาศใช้พ.ร.บ.การปรับปรุงที่ดินเพื่อเกษตรกรรม รวมทั้งมีการตั้งขึ้นกองทุนการปรับปรุงที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
โดยหวังให้เป็นกองทุนสำหรับการจัดสรรที่ดินให้กับเกษตรกรที่เผชิญปัญหาขาดแคลนที่ดินสำหรับเลี้ยงชีพมองเห็นได้ว่าปัญหาด้านการขาดแคลนที่ดินสำหรับเพื่อเลี้ยงชีพของเกษตรกรไทย และความประจักษ์แจ้งในปัญหาดังกล่าวมาแล้วข้างต้นนี้ของหน่วยงานที่เกี่ยว มีมาแล้วกว่า 40 ปี
แต่ดังที่ว่าผลประโยชน์จากการถือสิทธิ์ที่ดินของฝั่งผู้ลงทุนและนักเก็งกำไรในสังคมไทย มีจำนวนมากอย่างใหญ่โตเสียกระทั่งทำให้ร่างพระราชบัญญัตินี้ ไม่อาจจะคลอดได้ ในหลายยุคสมัยรัฐบาลที่ผ่านมา ร่างพระราชบัญญัติก่อตั้งสถาบันบริหารจัดแจงธนาคารที่ดินฉบับที่ว่านี้
เปลี่ยนแปลงไปตามช่วงและความรุนแรงของปัญหาเกี่ยวกับการขาดแคลนแล้วก็การสูญเสียที่ดินของเกษตรกรไทย ในช่วงหนึ่ง เมื่อหลายสิบปีที่ล่วงเลยไป ฝากขายบ้าน สมุทรปราการ การขาดแคลุกลนที่ดินเพื่อเลี้ยงชีพของเกษตรกร คือปัญหาความไม่เป็นธรรมที่เกิดขึ้นในสังคมไทย เครือข่ายเกษตรกรและหน่วยงานที่เกี่ยวมีความเห็นว่าควรจะมีการแก้ไข
เพื่อเกษตรกรมีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดียิ่งขึ้น สามารถปรับปรุงสมรรถนะในการผลิตและก็รายได้ให้ทัดเทียมกับอาชีพอื่น ในตอนที่ยุคสมัยถัดมา เพราะเหตุว่าปัญหาขอบเขตพื้นที่ป่าที่ไม่ชัดแจ้ง
ทำให้มีการประกาศเขตป่านอนทับที่ทำกินประชาชน และมีการเข้าไปทำกินในพื้นที่ป่าสงวนเยอะขึ้นเรื่อยๆ คนยากไร้จึงเสนอให้รัฐนำที่ดินในเขตป่าที่ไม่ได้มีสภาพป่าแล้ว
มาจัดสรรเป็นที่ทำกินของคนยากจนในต้นแบบโฉนดชุมชน ซี่งเป็นเอกสารสิทธิ์ร่วมที่เกษตรกรไม่อาจจะค้าขายได้ รวมไปถึงเรียกร้องให้มีการตั้งขึ้นธนาคารที่ดินเพื่อช้อนซื้อที่ดินของคนมั่งมีที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เอามาจัดแบ่งให้กับคนยากจนได้เช่าชื้อในราคาถูกเป็นการกระจัดกระจายการครอบครองที่ดินที่มีความเหลื่อมล้ำในสังคมไทยให้มีความยุติธรรมมากขึ้นเรื่อยๆ
พอถึงยุคสมัยเดี๋ยวนี้ ร่างพระราชบัญญัติก่อตั้งสถาบันบริหารจัดแจงแบงค์ที่ดินได้กำหนดจุดมุ่งหมายเพื่อช่วยเหลือเกษตรกรแล้วก็คนยากจนข้นแค้นซี่งที่ดินกำลังจะหลุดจำนำและก็กำลังจะกลายเป็นคนไม่มีที่ดินรุ่นต่อไปเป็นกลุ่มเป้าหมายในระยะต้น
และก็จะปฏิบัติหน้าที่จัดซื้อที่ดินของเอกชนมาจัดสรรให้ผู้ยากจนข้นแค้นได้เช่าชื้อในระยะที่สอง โดยมีทุนประเดิมเริ่มต้นจากภาครัฐหนึ่งหมื่นล้านบาทเห็นได้ชัดว่า วิวัฒนาการความร้ายแรงของปัญหาเกี่ยวกับการขาดที่ดินของเกษตรกรไทยในสมัยก่อน เดินมาถึงจุดที่เกษตรกรสูญเสียที่ดินจากการจำนอง ขายฝาก
และภาระหนี้ที่ไม่อาจจะผ่อนคืนได้ จำนวนไม่ใช่น้อย เปลี่ยนเป็นปัญหาวิกฤต ที่ธนาคารที่ดินที่กาลครั้งหนึ่งเคยถูกกำหนดหน้าที่ให้จัดแบ่งที่ดินให้กับเกษตรกร จำเป็นต้องมาปฏิบัติภารกิจเป็นผู้ช้อนชื้อที่ดินใกล้หลุดจำนำของเกษตรกรจากแบงค์กและก็สถาบันเงินกู้แทนแม้จะถูกแปลงหน้าที่มาแล้วหลายคราวตามปัญหาของช่วงที่แปรไป
แต่ก่อนหน้านี้ที่ผ่านมา แบงค์ที่ดินก็ยังคงเป็นแค่เสือกระดาษ ที่วาดลวดลายอยู่ในเอกสาร แล้วก็บนโต๊ะประชุมของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในรัฐบาลชุดต่างๆเท่านั้น สิ่งที่ต้องเฝ้ามองบัดนี้คือ รัฐบาลชุดตอนนี้ ที่ผลักดันแล้วก็กล่าวถึงธนาคารที่ดินขึ้นมาวาดลวดลายบนโต๊ะประชุมอีกครั้ง จะสามารถส่งเสริมร่างกฎหมายฉบับนี้ให้ผ่านแนวทางการนิติบัญญัติกระทั่งสามารถมีผลบังคับใช้ได้ ไม่ต้องถูกทำแท้งราวกับในรัฐบาลชุดที่ผ่านๆมา ใช่หรือเปล่า
จำนอง เป็นการที่ผู้จำนองนำสินทรัพย์ไปตราไว้แก่บุคคลอีกบุคคลหนึ่งเพื่อเป็นการใช้หนี้ใช้สิน หลักที่ควรจะรู้จำนอง เป็นทรัพยสิทธิ เป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือตัวสมบัติพัสถาน จาก ม ๗๐๒ผู้จำนองยังเป็นเจ้าของทรัยพ์สินที่จำนอง สามารถจำหน่าย จ่าย โอนได้ แม้กระนั้นจำนำก็ติดไปกับตัวทรัพย์สินด้วย
ตาม ๗๐๒ วรรค ๒การจำนำต้องทำเป็นหนังสือ และก็ลงทะเบียนต่อ จนถึงทผู้รับจำนอง เป็นเจ้าหนี้แบ่งออกเป็นเจ้าหนี้สามัญ และก็ เจ้าหนี้ปุริมสิทธิ์ผู้รับจำนองย่อมมีสิทธิก่อนเจ้าหนี้สามัญทั่วไป (เหลือแล้วจึงตกเป็นของ เจ้าหนี้สามัญ) มาตรา ๗๐๒
๗๐๙ ผู้จำนองอาจเป็นบุคคลอื่น ที่ไม่ใช่ตัวลูกหนี้ก็ได้ บุคคลหนึ่งจะจำนำเงินของตนเองไว้ เพื่อประกันหนี้อันหนี้บุคคลหนึ่งจึงควรจ่ายก็ได้ ไม่มีความจำเป็นที่ต้องเป็นตัวลูกหนี้แต่ควรเป็นเจ้าของเงินทองนั้น ตาม ม ๗๐๕ เพราะฉะนั้นหากผู้จำนองจำเป็นต้องเป็นเจ้าของเงินทองที่แท้จริง การจำนองจะไม่ผูกพันเจ้าของ เหตุที่ควรจะเป็นผู้ครอบครอง เนื่องจากว่าบางทีอาจควรมีการบังคับจำนำตาม ๗๓๓ รวมทั้งต้องมีการขายทอดตลาดถ้าผู้รับจำนำจะฟ้องบังคับจำนอง ซึ่งมีอยู่ สอง วิธี
๑) ขอให้ศาลสั่งยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองขายทอดตลาด
๒) เอาทรัพย์ซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองเอง ตาม ม ๖๒๙ (หลักเกณ)