อสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยสงสัยว่า วิธีขายฝากเป็นยังไง อย่างกับการจำนองไหม ถ้าหากคนไหนกันอยากรู้ วันนี้กระปุกดอทคอมได้เก็บรวบรวมข้อมูลเพื่อมาไขข้อสงสัยกัน รวมทั้งเปรียบเทียบมองแบบชัดๆว่า การทำความตกลงที่ดินแต่ละแบบทั้งจำนองและก็ขายฝาก เป็นยังไง ต่างกันอย่างไรบ้างขายฝาก เป็นอย่างไรการทำข้อตกลงขายฝาก เป็นการลงลายลักษณ์อักษรกู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะทำการขายทรัพย์สินให้กับเจ้าหนี้
ซึ่งต้องมีการโอนทรัพย์สินระหว่างกันก่อน แต่ว่ามีข้อตกลงเพิ่มอีกว่า ลูกหนี้สามารถซื้อเงินคืนได้ตามระยะเวลาที่ระบุกันไว้ยกตัวอย่างง่ายๆก็คือ นาย A นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปลงลายลักษณ์อักษรขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 1 ปี นั่นถือได้ว่า ถ้าหากข้างใน 1 ปีหลังทำความตกลง นาย A ปรารถนาซื้อบ้านพร้อมที่ดินคืน นาย B จำเป็นต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอนอกจาก แต่ถ้าหากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย B ทันที ซึ่งนาย B จะนำเงินทองไปดำเนินการอะไรก็ได้นั่นเองทั้งนี้ การทำข้อตกลงขายฝาก แม้ครบคำสัญญาแม้กระนั้นลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดปริมาณครั้ง
รวมทั้งสามารถทำความตกลงได้นานสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีระบุ 3 ปี โดยการทำสัญญาจำเป็นต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ในกรมที่ดินเท่านั้นจำนอง เป็นยังไงจำนองหมายถึงสัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ได้ลงทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย แต่ว่าจะไม่มีการโอนเงิน เป็นเพียงแค่การนำทรัพย์สินนั้นไปขึ้นทะเบียนเพื่อตราไว้เป็นหลักประกันเท่านั้น โดยจึงควรลงลายลักษณ์อักษรซึ่งๆหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเช่นเดียวกับการขายฝากส่วนในกรณีที่ลูกหนี้เกิดไม่ทำตามสัญญาไม่สามารถจ่ายหนี้ได้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่อาจจะยึดทรัพย์สินโดยชอบด้วยกฎหมายได้ ด้วยเหตุว่าเงินทองนั้นยังเป็นเจ้าของของลูกหนี้อยู่ ซึ่งเจ้าหนี้จำเป็นจะต้องไปฟ้องร้องตามกฎหมายเพื่อให้ศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน แล้วต่อจากนั้นก็เลยนำเงินทองนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ โดยคำสัญญาจำนอง ไม่มีอายุความ แม้กระนั้นจะมีการกำหนดช่วงเวลาชำระหนี้เพียงแค่นั้น
ขายฝาก กับ จำนำ ต่างกันเช่นไรสิ่งที่การตกลงแบบขายฝากรวมทั้งจำนองไม่เหมือนกัน มีดังนี้
1. ลักษณะข้อตกลงจำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนเงินทองไปอยู่ในมือเจ้าหนี้
2. กรณีทำผิดคำสัญญาจำนอง : ถ้าเกิดครบข้อตกลงแล้ว ลูกหนี้สามารถจ่ายดอก เพื่อขอต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องร้องเพื่อบังคับคดี แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาใช้หนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้อง
ทรัพย์สินนั้นจะไม่สามารถที่จะเอามาขายได้ขายฝาก : ลูกหนี้จำเป็นต้องมาไถ่ถอนภายในช่วงเวลาที่ตกลงกันเอาไว้ในคำสัญญา หากเลยกำหนดเวลาตามกฏหมายสามารถเพิ่มเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ ทีละนานเท่าใดก็ได้ แต่ว่ารวมกันแล้วจำต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ แต่ว่าถ้าเกิดว่าไม่มีการขอต่อสัญญา เงินทองจะตกเป็นของเจ้าหนี้ในทันที
3. ค่าลงทะเบียนจำนอง : เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่เอามาจำนอง แม้กระนั้นไม่เกิน 200,000 บาทขายฝาก : เสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน รวมทั้งจะต้องจ่ายภาษีเงินได้หักในที่จ่าย รวมทั้งอากรแสตมป์ตามที่ข้อบังคับกำหนด
4. วงเงินสำหรับการอนุมัติจำนำ : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมินขายฝาก : ได้วงเงินราวๆ 40-70% ของราคาประเมินสรุปแล้วจะพบว่าคำสัญญาขายฝากมีข้อดีหมายถึงผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว รวมทั้งชอบให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างจะเยอะแยะ แต่ก็มีความเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของทรัพย์สินที่นำไปทำความตกลง ถ้าหากโชคร้ายเจอนายทุนไม่ดี
ต่อรองไม่ได้ ไถ่ถอนสายก็โดนยึดทันที รวมถึงมีค่าขนบธรรมเนียมที่สูงกว่าการจำนองอีกด้วยในตอนที่สัญญาจำนำ จุดแข็งก็คือ มีความปลอดภัยด้านเงินน้อยกว่า เนื่องมาจากไม่ต้องขายสินทรัพย์นั้นๆให้เจ้าหนี้ โอกาสที่จะเสียทรัพย์สินก็เลยน้อย รวมทั้งมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีที่ถูกกว่า แต่ว่าข้อเสียก็มีเช่นเดียวกันคือ วงเงินที่ได้รับจะราวๆ 10-30% ของราคาประเมินเพียงแค่นั้นเอาทรัพย์สินที่ขายฝาก
ไปจำนำแบงค์ได้ไหม ?ในกรณีที่เจ้าหนี้อยากได้นำเงินทองของลูกหนี้ที่เอามาขายฝาก ไปจำนำกับธนาคารอีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังมิได้ถึงวันถึงกำหนดจ่ายหนี้นั้น ตามกฎหมายนับว่าทำไม่ได้ แม้กระนั้นถ้าเกิดครบกำหนดข้อตกลงขายฝากแล้ว และลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระคืนหรือขอต่อสัญญา เจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์อย่างแม่นยำที่จะนำเงินดังที่กล่าวมาแล้วไปทำอะไรก็ได้
เนื่องจากว่าจัดว่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้แล้วรวมถึงแม้ลูกหนี้ปรารถนานำสินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างแนวทางการขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่งเพื่อนำเงินมาไถ่คืนนั้น โดยชอบด้วยกฎหมายก็จัดว่าทำไม่ได้เช่นกัน เนื่องมาจากเงินที่อยู่ระหว่างแนวทางการขายฝากถือว่าอยู่ในการดูแลของเจ้าหนี้แล้ว และหากลูกหนี้อยากได้นำไปจำนองกับแบงค์ต้องมีการไถ่คืนถอนให้เสร็จเรียบร้อยก่อนถึงจะสามารถปฏิบัติงานได้
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน
10 ค่าครองชีพสำหรับในการโอนบ้าน ที่ดิน ห้องชุด รวมทั้งสังหาริมทรัพย์อื่นๆคนไม่ใช่น้อยบางทีก็อาจจะมีความรู้สึกว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ จะมีเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอน หรือถ้าหากซื้อด้วยเงินกู้ยืม ก็มีค่าจำนองเพิ่มมากมายอีกเล็กน้อย แต่ว่าอันที่จริงแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกหลายรายการทีเดียว ค่าใช้สอยในการโอนบ้าน ค่าเนื้อที่มากขึ้น / หรือลด ค่าธรรมเนียมสำหรับในการโอน 2%
ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ราคาไหนสูงสุด เลือกใช้ราคานั้น) ตามเดิม ผู้บริโภคกับคนขายจะแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือจากที่ตกลง ในกรณีที่ซื้อด้วยเงินกู้กับธนาคาร จะมีค่าจดจําท่วม (1% ของวงเงินกู้) ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาจำหน่ายที่ไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน) ถ้าหากเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์ (0.50% ของราคาจำหน่าย แต่จำเป็นต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน) ถ้าหากมิได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์กระแสไฟฟ้า (เฉพาะหมู่บ้านจัดสรรแล้วก็คอนโดมิเนียมแค่นั้น ส่วนที่ดินไม่ หากมิได้ขอใช้มิเตอร์ไฟ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้) ค่าเงินรับรองการใช้มิเตอร์น้ำ (เฉพาะบ้านจัดสรรเท่านั้น คอนโดมิเนียมใช้น้ำในแผนการ
มิได้มีมิเตอร์น้ำจากหน่วยงานราชการ ส่วนที่ดินเปล่า ถ้าเกิดไม่ได้ขอใช้มิเตอร์น้ำ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้) ค่าเงินกองทุนสำหรับในการบริหารนิติบุคคล (ถ้าเกิดเป็นบ้านจัดสรร จะเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ว่าถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็จะเป็น นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนที่ดินไม่ ไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้) ค่าใช้จ่ายศูนย์กลางรายเดือน (เฉพาะบ้านจัดสรรและก็อาคารชุดแค่นั้น ส่วนที่ดินไม่ ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้)
รู้จักกับความหมายของการรักษาทรัพย์สมบัติ ในคดีล้มละลาย ถ้าเกิดมีคำสั่งคุ้มครองทรัพย์สิน จะต้องทำเช่นไร ส่งผลอะไรบ้าง ใครยังสงสัยอยู่ มาหาคำตอบกัน พิทักษ์สมบัติพัสถานพวกเราชอบได้ยินคำว่า “ป้องกันทรัพย์” อยู่เสมอๆในคดีที่เกี่ยวกับการฟ้องล้มละลาย ซึ่งคงจะมีหลายๆคนที่ยังไม่เข้าใจว่าความหมายของคำบัญชาปกป้องทรัพย์นั้น เป็นอย่างไรกันแน่ เช่นเดียวกับคำบัญชาล้มละลายหรือเปล่า
วันนี้ กระปุกดอทคอม มีคำตอบของประเด็นนี้มาฝาก ปกป้องทรัพย์ เป็นอย่างไรการป้องกันทรัพย์ เป็นคำสั่งของศาลล้มละลาย ที่วินิจฉัยให้เงินของลูกหนี้ อยู่ภายใต้การดูแลของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ โดยลูกหนี้จะไม่อาจจะทำอะไรกับทรัพย์สินนั้นๆได้เลย ไม่ว่าจะเป็น แนวทางการขาย จำนอง ถ่ายโอน เพื่อเป็นการปกป้องทรัพย์สินพวกนั้นให้เจ้าหนี้นั่นเองโดยการพิทักษ์ทรัพย์สินเป็นเหมือนจุดกำเนิดของความสิ้นเนื้อประดาตัว แม้กระนั้นมิได้หมายความว่าคนที่ถูกตัดสินรักษาทรัพย์สินจะล้มละลายในทันทีนะ เพราะยังสามารถไกล่เกลี่ย และจัดแจงเรื่องคดีความกับเจ้าหนี้ให้จบลงด้วยดีได้
ซึ่งคำสั่งคุ้มครองทรัพย์สมบัติแบ่งออกเป็น 2 ชนิด ดังนี้ ป้องกันสมบัติพัสถาน
1. คำบัญชาคุ้มครองสินทรัพย์ชั่วคราว เป็นคำสั่งที่จะเกิดขึ้นในช่วงระหว่างตรึกตรองคำฟ้อง โดยเจ้าหนี้สามารถขอให้ศาลคุ้มครองทรัพย์สมบัติลูกหนี้ชั่วครั้งคราวได้ เพื่อเป็นการป้องกันและไม่ให้ลูกหนี้เคลื่อนย้าย ถ่ายโอนเงินไปไว้ที่อื่น
2. คำบัญชาป้องกันสินทรัพย์เด็ดขาด จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อศาลวิเคราะห์ตัดสินแล้วว่าลูกหนี้มีหนี้สินล้นพ้นตัว เป็นคำบัญชาให้เจ้าพนักงานคุ้มครองสมบัติพัสถานเข้าเก็บรวบรวมทรัพย์สินของลูกหนี้โดยเด็ดขาด อันส่งผลราวกับเป็นคำพิพากษา แต่จะยังไม่ถือได้ว่าบุคคลล้มละลาย เพราะสามารถขอเจรจากับเจ้าหนี้เพื่อประนอมหนี้ก่อนได้ภายในระบุ 7 วันอย่างไรก็แล้วแต่ ถ้ามีคำสั่งปกป้องสมบัติพัสถานเด็ดขาดแล้ว
จะไม่สามารถที่จะถอนฟ้องคดีได้ และก็เจ้าหนี้ทั้งหลายจำเป็นต้องมายื่นขอรับจ่ายและชำระหนี้ในคดีล้มละลายต่อเจ้าพนักงานป้องกันสินทรัพย์ ด้านใน 2 เดือน นับจากวันที่มีคำบัญชาป้องกันสมบัติพัสถานลูกหนี้ เพื่อที่ลูกหนี้จะได้รับรู้ว่าตัวเองมีหนี้สินเยอะแค่ไหน ควรต้องจัดแจงกับหนี้ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นยังไง ดังเช่น บางครั้งก็อาจจะยื่นคำขอประนอมหนี้ตามปริมาณที่คิดว่าจะสามารถชำระแก่เจ้าหนี้ได้ หรือถ้าไม่อาจจะจะประนอมหนี้ได้ ก็ต้องกลายเป็นบุคคลล้มละลายโดยคำพิพากษาของศาล
ลูกหนี้ถูกป้องกันสินทรัพย์ จะเป็นยังไง ป้องกันสินทรัพย์ถึงแม้คำบัญชาคุ้มครองทรัพย์สิน จะยังไม่ถือว่าเป็นบุคคลล้มละลาย แต่สิ่งที่ถูกหนี้สินต้องพบเมื่อโดนคำสั่ง มีดังนี้
1. สินทรัพย์ต่างๆของลูกหนี้ จะตกอยู่สำหรับในการควบคุมของเจ้าหน้าที่รักษาสมบัติพัสถานแต่เพียงผู้เดียว
2. ห้ามลูกหนี้ทำการอะไรก็แล้วแต่เกี่ยวกับเงินหรือกิจการของตน เว้นแต่ว่าจะได้รับคำสั่งจากศาล
3. ข้างใน 24 ชั่วโมง นับจากตอนที่ลูกหนี้รู้คำสั่งคุ้มครองสมบัติพัสถาน ลูกหนี้จำเป็นต้องไปสาบานตัวต่อเจ้าหน้าที่พิทักษ์ทรัพย์สมบัติ แล้วก็ยื่นคำอธิบายเกี่ยวกับกิจการรวมทั้งเงินทอง
4. ต้องประชุมสนทนากับเจ้าหนี้ครั้งใดก็ตามมีนัดหมาย
5. กรณีอยากได้เดินทางออกนอกประเทศ จะต้องขอจากศาลหรือเจ้าหน้าที่คุ้มครองทรัพย์สมบัติให้ถูกก่อนอย่างไรก็แล้วแต่ ถ้าท้ายที่สุดแล้วผลของการตัดสินคดี หรือไกล่เกลี่ยสิ้นสุด และพบว่ามีเงินเหลือที่ลูกหนี้จำต้องได้รับคืน ข้าราชการป้องกันสมบัติพัสถานก็จะปฏิบัติภารกิจจัดการคืนสินทรัพย์เหล่านั้นให้กับลูกหนี้ ถูกปกป้องทรัพย์สมบัติ จำต้องออกจากราชการไหมเป็นที่รู้กันโดยทั่วไปอยู่แล้วว่าถ้าเป็นบุคคลล้มละลาย จะขาดคุณสมบัติการเป็นข้าราชการ และถูกสั่งให้ออกจากราชการในทันที
แต่ว่าดังนี้ ถ้าเกิดยังอยู่แค่ขั้นตอนพิทักษ์ทรัพย์สิน ลูกหนี้จะยังไม่ขาดคุณสมบัติจนกระทั่งจำเป็นต้องออกมาจากราชการ และก็ยังสามารถรับราชการได้ตามธรรมดา จนกระทั่งจะมีคำตัดสินให้กลายเป็นบุคคลล้มละลายแค่นั้น ถูกคุ้มครองทรัพย์สมบัติ ลูกหนี้จำต้องทำเช่นไรบ้างรักษาทรัพย์สินทางออกที่ดีที่สุดเมื่อถูกคำบัญชารักษาสมบัติพัสถานแล้ว มันก็คือการเข้าไปพูดจากับเจ้าหนี้เพื่อขอประนอมหนี้ ด้านในกำหนด 7 วัน และก็อย่าเฉยต่อการนัดพบรอมชอม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย เนื่องจากจะนำไปสู่การโดนยึดทรัพย์สินขายทอดตลาด และถูกตัดสินให้แปลงเป็นบุคคลล้มละลายท้ายที่สุด