ขายฝาก บ้าน ต่าง จังหวัด
ขายฝาก บ้าน ต่าง จังหวัด
ขายฝาก บ้าน ต่าง จังหวัด ขายฝาก เป็นยังไงการทำข้อตกลงขายฝาก เป็นการลงลายลักษณ์อักษรกู้หนี้ยืมสิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะกระทำขายเงินทองให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งจะต้องมีการโอนเงินทองระหว่างกันก่อน แต่มีข้อตกลงเพิ่มเติมอีกว่า ลูกหนี้สามารถซื้อเงินทองคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดกันไว้ยกตัวอย่างง่ายๆก็คือ นาย A นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปลงนามขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 1 ปี ซึ่งก็นับได้ว่า ถ้าภายใน 1 ปีข้างหลังทำสัญญา นาย A อยากซื้อบ้านพร้อมที่ดินคืน นาย B ต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอนอกจาก แต่ว่าถ้าพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย B โดยทันที ซึ่งนาย B จะนำทรัพย์สินไปดำเนินงานอะไรก็ได้นั่นเองทั้งนี้ การตกลงขายฝาก หากครบข้อตกลงแต่ว่าลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง และสามารถทำข้อตกลงได้นานสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีระบุ 3 ปี โดยการทำคำสัญญาจำเป็นจะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ในกรมที่ดินเท่านั้นขายฝาก-จำนำ ไม่เหมือนกันเช่นไร ทราบให้ชัดก่อนที่จะทำการตัดสินใจทำสัญญาคำสัญญาขายฝากกับข้อตกลงจำนำ ราวกับหรือแตกต่างกันยังไง แบบไหนเหมาะกับคนไหนกัน นำที่ดินที่ขายฝากไปจำนำกับแบงค์ได้ไหม ? ผู้ใดกันแน่ยังสงสัยหัวข้อนี้ มาทำความเข้าใจกันก่อนผู้คนจำนวนมากสงสัยว่า การขายฝากคืออะไร ดังการจำนำไหม หากใครต้องการรู้ วันนี้เราได้รวบรวมข้อมูลเพื่อมาไขข้อสงสัยกัน รวมทั้งเทียบมองแบบชัดๆว่า การทำข้อตกลงที่ดินแต่ละแบบอีกทั้งจำนำแล้วก็ขายฝาก เป็นยังไง ไม่เหมือนกันอย่างไรบ้าง
ทราบไหมว่า อสังหาริมทรัพย์คือเรื่องใกล้ตัวมากกว่าที่คุณคิด อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากแน่ๆทุกคนควรมีที่พักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ หรืออพาร์ตเมนต์ แต่ว่าไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยและก็ที่ดินแค่นั้นที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ยังมีอีกหลายสิ่งที่ถูกจัดอยู่ในหมวดนี้ แล้วอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอะไรบ้าง
มีความต่างจากสังหาริมทรัพย์ยังไง ก่อนจะตอบปัญหาเหล่านี้ ไปดูความหมายของอสังหาริมทรัพย์กันก่อนดีกว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นยังไงอสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ ตึก อาคารบ้านเรือน ที่ทำการ โรงงานอุตสาหกรรม ไม้ยืนต้น รวมทั้งสิ่งอื่นใดที่อยู่ใกล้กับที่ดินซึ่งเขยื้อนไม่ได้
ยิ่งไปกว่านี้ทรัพย์ตามธรรมชาติที่ประกอบเป็นอันเดียวกับดิน ดังเช่น แม่น้ำ บ่อน้ำ แร่ ก้อนกรวด ทราย ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่ดินนั้นก็จัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วยรวมถึงสิทธิ์ที่เกี่ยวกับเจ้าของในที่ดิน อาทิเช่น สิทธิครอบครองที่ดิน และสิทธิสำหรับการอยู่อาศัย ก็ถูกจัดไว้ภายในพวกนี้ บางทีอาจกล่าวได้แบบง่ายๆว่า
อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ไม่อาจจะโยกย้ายได้ แม้ย้ายที่หรือทำลายได้ก็จะทำได้อย่างเหนื่อยยากนั่นเองอสังหาริมทรัพย์ ไม่เหมือนกับสังหาริมทรัพย์ยังไงสังหาริมทรัพย์ คือ เงินทองที่สามารถเปลี่ยนที่ได้ ไม่ติดอยู่กับพื้นดิน สามารถนำประจำตัวไปไหนมาไหนได้ ไม่ว่าจะเป็น รถยนต์ เครื่องใช้ในครัวเรือน เสื้อผ้า
เครื่องประดับ คอมพิวเตอร์ โทรศัพท์เคลื่อนที่ เครื่องใช้ไฟฟ้า เรียกง่ายๆว่าสินทรัพย์ใดที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด นอกเหนือจากนี้สิทธิในสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สิทธิบัตร ลิขสิทธิ์ ก็จัดว่าเป็นสังหาริมทรัพย์ด้วยเหมือนกันตัวอย่างความไม่เหมือนที่เห็นได้ชัดเจนของสังหาริมทรัพย์และก็อสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่าของรถยนต์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์นั้น
จะต่ำลงเรื่อยเพราะว่ามีค่าความเสื่อมโทรมเกิดขึ้นทุกปีและก็มีอายุขัยที่สั้น ตอนที่ราคาของบ้านซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นมีแม้กระนั้นจะเพิ่มสูงมากขึ้น จนถึงค่าความเสื่อมโทรมแทบปราศจากความหมายอะไรก็ตามเนื่องจากจำนวนมูลค่าที่เพิ่มขึ้นนั้นมีมากกว่าปริมาณค่าความเสื่อมโทรมที่เกิดขึ้นในแต่ละปี
มั่นใจว่าปัญหาหนึ่งของลูกค้าอย่างเราๆท่านๆที่อาจเคยพบเกี่ยวกับบ้านก็คือ ผู้รับเหมาก่อสร้างสถานที่ทำงานไม่ได้ดังใจ หรือหนักหน่อยก็ถึงขั้นทิ้งงาน หรือทุจริตกันเลยทีเดียว บทความฉบับนี้ผู้เขียนจะขอนำเสนอกระบวนการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างให้ปลอดภัยโดยชอบด้วยกฎหมายกันจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง จะต้องลงนามเป็นลายลักษณ์อักษรไหมสัญญาจ้างผู้รับเหมาทำการก่อสร้างนั้น เป็นสัญญาประเภทหนึ่งที่โดยชอบด้วยกฎหมายเรียกว่าสัญญาว่าจ้างทำของ โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 587 บัญญัติไว้แบบนี้ครับผม
“มาตรา 587 อันว่าว่าจ้างทำของนั้น คือคำสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงจะทำการงานบางอย่างจนกระทั่งเสร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่านายจ้าง และก็นายจ้างตกลงจะให้ค่าตอบแทนเพื่อผลสัมฤทธิ์ที่การที่ทำนั้น”จากข้อกำหนดกฎหมายข้างต้นก็จะเห็นว่า สัญญาว่าจ้างทำของนั้นประกอบไปด้วยคู่สัญญาสองฝ่าย
ฝ่ายแรกเรียกว่าผู้ว่าจ้าง ซึ่งจ่ายเงินให้อีกข้างเรียกว่าลูกจ้าง เพื่อให้ดำเนินการสิ่งหนึ่งให้สำเร็จ แล้วก็จะสังเกตได้ว่าข้อบังคับไม่ได้กำหนดว่าจะต้องลงลายลักษณ์อักษรเป็นลายลักษณ์อักษร นั่นนับได้ว่า ว่าจ้างกันปากเปล่า ไลน์คุยกันก็นับว่าเป็นสัญญา ฟ้องร้องบังคับกันได้โดยชอบด้วยกฎหมายที่เว้นว่างรวมทั้งระยะร่นบ้าน ตึก ข้อบังคับที่จะต้องทราบ
รูปแบบของอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไรบ้าง
ราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นกับทำเลรวมทั้งสภาวะเศรษฐกิจในตอนนั้น มิได้ขึ้นกับตัวสินทรัพย์ ถ้าภาวะเศรษฐกิจตกต่ำราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็จะย่ำแย่ลงไปด้วย ระยะนี้นับว่าเป็นระยะเวลาทองคำของนักเก็งกำไรสำหรับในการช้อนซื้อ รวมทั้งนำไปขายต่อในคราวหลังเมื่อราคาเพิ่มสูงมากขึ้นมา
จึงสามารถกล่าวได้ว่าตัวแปรสำคัญต่อราคาของอสังหาริมทรัพย์ คือ เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีการเปลี่ยนแปลงเป็นเงินค่อนข้างช้า ทำให้การถือสิทธิ์มีความเสี่ยงกว่าการถือสิทธิ์เงินสด แต่สามารถลดการเสี่ยงได้ด้วยการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดผลดีเพื่อสร้างกระแสการเงินสดเข้ามา ยกตัวอย่างเช่น
ปล่อยให้เช่า หรือประกอบธุรกิจส่วนตัวบนอสังหาริมทรัพย์ที่มี เป็นต้นราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยธรรมดาจะมีแต่มากขึ้นไม่มีต่ำลง ก็เลยเหมาะสมกับการครอบครองไว้ภายในระยะยาว เพราะเหตุว่าในระยะสั้นราคาบางครั้งก็อาจจะแกว่งไกวและปรับขึ้นลงได้ตามสภาพเศรษฐกิจ รวมไปถึงทำเลและสภาพแวดล้อมขณะนั้นด้วย
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จึงเหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินทุนดกพอสมควรคุณลักษณะเด่นสำคัญอีกอย่างของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงเป็นทรัพย์สินที่มีอายุขัยที่ยืนยาวมากมาย ขายฝาก บ้าน โดยในทางเศรษฐกิจทั่วไปจะกำหนดอายุขัยเอาไว้ที่ราวๆ 50 ปี แต่ว่าทางด้านกายภาพของอาคาร บ้านช่อง หรือสิ่งก่อสร้างนั้นมีอายุขัยจริงๆอยู่ที่โดยประมาณ 100 ปี
อย่างยิ่งจริงๆ ด้วยเหตุผลดังกล่าว คนที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์อยู่ หากเอาไปใช้สำหรับการสร้างรายได้จะยิ่งคุ้มมากขึ้นไปอีกในระยะยาวรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่เปลี่ยนที่ไม่ได้ ดังเช่น ที่อยู่ที่อาศัยประเภทของอสังหาริมทรัพย์จำพวกของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะแบ่งตามลักษณะการใช้สอยออกเป็น 5 กรุ๊ปหลัก ซึ่งประกอบไปด้วย
1.อสังหาริมทรัพย์เพื่อการกสิกรรม ดังเช่น นา ไร่ สวน หรือที่ดินที่จัดให้เป็นหลักที่สำหรับทำทำการเกษตรโดยยิ่งไปกว่านั้น
2.อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอาศัย เช่น บ้าน ห้องชุด ทาวน์เฮ้าส์ แฟลต อพาร์ตเมนต์ เป็นต้น
3.อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าขาย ยกตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงาน ห้าง เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ตลาดสด ศูนย์สัมมนา อาคารการซื้อขาย เป็นต้น
4.อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ตัวอย่างเช่น โรงงาน หรือสิ่งก่อสร้างอื่นๆที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม
5.อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ ยกตัวอย่างเช่น รีสอร์ต รีสอร์ทพักผ่อน เป็นต้น
ปัญหาที่มักมีสาเหตุมาจากการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างในงานรับเหมาก่อสร้างขนาดเล็กอย่างที่ลูกค้าใช้บริการกันในชีวิตประจำวัน ปัญหาแรกที่มักเกิดขึ้นคือความคลุมเครือของเนื้อหาคำสัญญา เหตุเพราะตกลงกันด้วยปากเปล่า หรือมีเอกสารเพียงแค่ง่ายๆย่อๆพอเวลานานไปสิ่งที่เคยตกลงกันไว้ด้วยปากเปล่าก็ลืมกันไป
หรือเปล่าเช่นนั้นก็ถูกผู้รับเหมาก่อสร้างบิดพลิ้วไม่รับว่าเคยตกลงกันแบบนั้นทางแก้ไขที่ไม่อ้อมค้อมที่สุดคือ การตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษร บางกรณีอาจไม่ต้องถึงขั้นจ้างทนายร่างสัญญาก็ได้ แต่ว่าควรจะมีเนื้อหาที่หลักๆในลักษณะเป็น term sheet รายละเอียดที่สำคัญที่ต้องมีก็ตัวอย่างเช่น
– เนื้อหาของงาน ครอบคลุมสิ่งใดบ้าง สิ่งใดบ้างที่ไม่ครอบคลุม เจาะจงให้กระจ่าง
– แบบก่อสร้าง ถ้าเป็นงานที่จำเป็นจะต้องมีแบบก็ต้องมีแบบก่อสร้างให้กระจ่างแจ้ง แต่ว่าถ้าไม่ต้องมีแบบอาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีแค่แผนผัง หรือมีเพียงแค่รูปร่างโดยประมาณของงานที่จะทำก็ได้
– ช่วงเวลาที่จำเป็นต้องดำเนินงานให้แล้วเสร็จ
– เงินชำระล่วงหน้า (Advance) ปกติการก่อสร้างต้องมีการชำระเงินล่วงหน้าบางส่วนให้กับผู้รับเหมาทำการก่อสร้าง เพื่อผู้รับเหมามีสภาพคล่องไปซื้อวัสดุ ว่าจ้างแรงงาน เพื่อเริ่มทำงาน
– หลักประกันการทำงาน ในกรณีโครงการเล็กๆอาจไม่มีหลักประกัน แม้กระนั้นถ้าเป็นโครงการที่มีมูลค่ามากมายสักนิดก็ต้องมีการเรียกหลักประกันการทำงาน เพื่อเป็นประกันว่าผู้รับเหมาจะไม่ทิ้งงาน หรือแม้ปฏิบัติงานเสียหายก็นำมาหักใช้ หลักประกันก็อาจเป็นหนังสือค้ำประกันของธนาคาร หรือเช็คลงวันที่ล่วงหน้า หรือหลักประกันแบบอื่นๆที่คู่สัญญาตกลงกัน
– การเบิกจ่ายเงินค่าแรงงาน ซึ่งควรจะเป็นไปตามความคืบหน้าของงาน
– ต่อเนื่องจากการเบิกชำระเงินค่าจ้าง เป็นความก้าวหน้าของงานแต่ละงวด งานส่วนใดจำเป็นต้องแล้วเสร็จในเวลาใด ซึ่งจะส่งผลต่อการเบิกเงินค่าแรงตามความคืบหน้าของงาน
– เนื้อหาของวัสดุอุปกรณ์ ถ้ามีลักษณะหรือสิ่งที่มีความต้องการพิเศษต้องกำหนดให้แจ่มแจ้ง
– กรณีงานเพิ่มงานลดจะตีราคากันเช่นไร โดยทั่วไปก็ให้ประเมินราคากันตามหน่วย ในกรณีแบบงี้ก็ควรจะมี BOQ หรือ Bill Of Quantity ซึ่งจะกำหนดราคาต่อหน่วยของอุปกรณ์ทุกๆอย่างที่ใช้ในการก่อสร้าง ถ้าหากว่ามีงานเพิ่มลดก็ให้คิดจาก BOQ นี้ แต่ว่าในการก่อสร้างขนาดเล็กก็บางทีอาจไม่ต้องมีส่วนนี้ก็ได้
– เงินประกันผลงาน (ซึ่งจะชี้แจงรายละเอียดต่อไปด้านล่าง)
– การตรวจรับงานแต่ละงวด การส่งมอบงานทั้งสิ้น จะต้องมีหลักฐานอะไรบ้าง เมื่อเสร็จตรวจกันเช่นไรในแต่ละงวด งานที่ส่งควรจะมีการมอบแบบแปลน หรือส่งคู่มือ หรือเอกสารค้ำประกันกันด้วยหรือเปล่า ยกตัวอย่างเช่น ระบบคุ้มครองป้องกันอัคคีภัย ระบบแอร์ งานเหล่านี้ต้องมีคู่มือและเอกสารค้ำประกัน
– กำหนดระยะเวลาค้ำประกันผลงาน หรือค้ำประกันความชำรุดบกพร่อง ตัวอย่างเช่น หนึ่งปีนับจากวันที่งานแล้วเสร็จ ถ้าเกิดมีความชำรุดผิดพลาดของงาน ผู้รับเหมาก่อสร้างจะต้องยอมสารภาพซ่อม มิเช่นนั้นผู้ว่าจ้างสามารถนำเงินประกันผลงานมาหักออกเป็นค่าซ่อมได้